נגישות בבית משותף – בניית רמפה ושינויי בנייה לשם התאמה לבעלי מוגבלויות

אף שמטבע הדברים, מרבית תושבי מדינת ישראל היו מעדיפים להתגורר בבית פרטי, במידה והדבר היה תלוי בהם, הרי שבפועל, וכתוצאה אילוצים אלו ואחרים, חלק ניכר מהאוכלוסייה מתגורר בבתים משותפים, הכוללים מספר דיירים העושים בו שימוש משותף.

כתוצאה מכך, מדי שנה מתעוררים סכסוכים רבים בין שכנים בבתים משותפים, כאשר סכסוכים לא מעטים נוגעים ספציפית לרצונו של מי מהדיירים לבצע שינויי בנייה בבית, בעוד שאחד או יותר מהדיירים מתנגד לשינויים אלו. השאלה הנשאלת בהקשר זה, היא באילו מקרים החוק דורש מהדייר לקבל את הסכמת השכנים לביצוע שינויים אלו, מראש, והאם כל שינוי שכזה נדרש לקבל את הסכמת שאר הדיירים.

מה החוק קובע לעניין שינויי בנייה בבית משותף?

המונח "בית משותף", נובע מהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כדלקמן:

"בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים".

החוק מכיר בקיומה של הפרדה בין שני סוגים של מתחמים בבית משותף: מתחם ציבורי, המשותף לכלל תושבי הבית, ומתחם פרטי, אשר מצוי ברשותו של כל דייר, והוא בעל הזכויות הבלעדיות בו.

החוק מגדיר, במסגרת סעיף 61 לחוק, כי ניהולו של בית משותף יתבצע במסגרת שיתוף פעולה בין הדיירים, ומכוחו של תקנון המסדיר את אופן ניהולו של הבית, ולרבות הזכויות המוקנות לדיירים לבצע שינויי בנייה. במידה ולבית המגורים אין תקנון, החוק כולל בחובו, כתוספת לחוק, "תקנון מצוי", אשר חל על כל בית מגורים שלא ניסח תקנון עצמאי.

ומה ביחס לדיירים הסובלים ממוגבלות, המבקשים לבצע שינויי בנייה נדרשים בבית משותף, כגון בניית רמפה?

בנוסף לאמור לעיל, החוק כולל גם התייחסות ספציפית לזכותו של דייר, המוכר כאדם הסובל ממוגבלות, לבצע שינויים שונים בבית המשותף הנדרשים כתוצאה ממצבו הבריאותי. בהתאם לסעיף 59ג, החוק מכיר בזכותו של הדייר לבצע שינויים אלו, ובלבד שכל התנאים הבאים מתקיימים במלואם:

• הדייר סובל ממוגבלות, בהתאם לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח- 1998.
• הדייר מחזיק בהיתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, במידה ונדרש מתוקף החוק ומאופי השינוי הנדרש.
• קיים ברשות הדייר אישור מטעם גורם מקצוע (רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק), כי השינוי נדרש עקב מצבו הרפואי של הדייר.
• השינוי הנדרש לא פוגע מהותית ביכולתם של שאר הדיירים לבצע שימוש בנכס המשותף, ולא יותר מהנדרש בנסיבות העניין.
• עלות השינוי תמומן מכיסו של בעל הדירה.
• הודעה מפורטת בכתב בדבר השינוי המתוכנן תימסר, לפחות 40 יום טרם המועד המתוכנן לביצוע השינוי, לכלל הדיירים, באמצעות פנייה לוועד הבית. במידה ולא קיים ועד בית, מחובת הדייר להעביר פנייה בכתב לכלל הדירות בבית המשותף.

לאחר קבלת ההודעה בדבר השינוי המתוכנן, רשאי כל דייר להביע את התנגדותו לשינוי באמצעות השגה בכתב למפקח על רישום מקרקעין באזור, המוסמך מטעם משרד המשפטים, וזאת בתוך 30 יום ממועד קבלת ההודעה על השינוי, אלא אם ניתנה הארכת זמן מטעמו של המפקח.

עם קבלת ההתנגדות, מתפקידו של המפקח לבחון את אופי השינוי, ולקבוע האם השינוי אכן נדרש מאופיה וממהותה של המוגבלות ממנה סובל הדייר, וכן האם קיים פתרון חלופי, המתאים יותר בנסיבות העניין.

חשוב לציין בהקשר זה, כי עצם הגשת ההשגה למפקח אינה עוצרת את ספירת הזמן ממועד מסירת ההודעה על השינוי, והדייר עודנו רשאי להמשיך בביצוע השינוי בחלוף 40 יום ממועד ההודעה, אלא במידה והמפקח קבע אחרת.